O problemă des întâlnită la intabularea construcțiilor noi sunt modificările efectuate pe parcursul execuției care nu sunt conforme cu proiectul avizat, anume planurile vizate spre neschimbare. Se întâmplă ca pe durata execuției să apară diferite probleme tehnice sau beneficiarul să constate faptul că situația proiectată nu corespunde cu ceea își dorește. Odată ce aceste modificări sunt executate, situația din teren nu mai corespunde cu proiectul, motiv pentru care sunt necesare anumite demersuri pentru a remedia aceste probleme.
În practică, beneficiarul consideră că eliminarea unui perete pe care nu-l consideră de rezistență sau o recompartimentare nu produce efecte, ceea ce nu este adevărat.
Ca sa fiu mai clar, mutarea unui perete câțiva centimetri față de poziția lui din proiect sau eliminarea unui perete (deci dintr-o încăpere rezultă două încăperi) sau adăugarea unui perete (rezultând două încăperi) sunt modificări ce necesită acte suplimentare și persoane de specialitate care să le avizeze. Aceste modificări trebuie discutate în prealabil cu specialistul care a avizat proiectul.
Modificările efectuate schimbă destinația încăperilor și suprafața utilă prin eliminarea pereților. În funcție de modificările efectuate situația se încadrează la una dintre cele două soluții: o nouă autorizație de construire sau o dispoziție de șantier.
Ce lege reglementează aceste situații ?
În Ordinul nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții se reglementează aceste situații:
Art. 67: Schimbarea soluțiilor tehnice din proiect pe parcursul execuției
(1)În situația în care, înainte de începerea executării lucrărilor de construcţii sau pe parcursul derulării acestora, devine necesară modificarea soluţiilor tehnice din documentaţia tehnică – D.T. autorizată, beneficiarul/investitorul/administratorul/managerul de proiect are obligaţia de a nu începe sau, de a opri lucrările, după caz, şi de a solicita emiterea unei noi autorizaţii de construire corespunzător modificărilor aduse proiectului, materializate prin documentații – piese scrise şi desenate -, cu condiția ca documentația tehnică – D.T. astfel modificată să se încadreze în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate, urmând să se aplice în mod corespunzător prevederile art. 54 alin. (6). În aceste condiţii, taxa de autorizare se va regulariza după recepţia la terminarea lucrărilor de construcţii, potrivit legii.
În ce situații se poate obține dispoziția de șantier?
Răspunsul la aceasta întrebare este in alin. 2 al art.67
(2)Prin excepţie de la prevederile alin. (1), pe bază de dispoziţie de şantier dată de proiectantul lucrărilor şi verificată de către un verificator de proiecte atestat în condiţiile legii, precum şi cu acordul scris al beneficiarului/investitorului/ administratorului/managerului de proiect, după caz, se pot admite modificări locale ale soluţiilor tehnice din documentaţia tehnică – D.T. autorizată fără emiterea unei noi autorizaţii de construire, dacă:
a)nu se modifică funcțiunea consemnată în autorizația inițială;
b)se asigură respectarea prevederilor avizelor/acordurilor/punctului de vedere al autorității competente pentru protecţia mediului, precum şi ale actului administrativ al acesteia după caz, anexe la autorizaţia iniţială;
c)se asigură respectarea prevederilor Codului civil;
d)nu se modifică condiţiile de amplasament (regim de înălţime, POT, CUT, aliniament, distanţele minime faţă de limitele proprietăţii, ori aspectul construcţiei);
e)nu sunt periclitate rezistența şi stabilitatea clădirilor învecinate;
f)se asigură respectarea prevederilor reglementărilor tehnice în domeniul securităţii la incendiu.
g)se asigură economia de energie.
(3)Se încadrează în prevederile alin. (2) şi lucrările devenite necesare în cazuri speciale determinate de luarea în considerare a unor situații imprevizibile la faza de proiectare (ca urmare a unor decopertări, relevee de fundaţii etc.), care se execută la construcții existente, inclusiv la monumente istorice (cu avizul organismelor abilitate ale Ministerului Culturii şi Cultelor).
Care sunt pașii de urmat?
O problema des întâlnita este situația în care beneficiarul obține dispoziția de șantier, dar acesta nu este avizată de către emitentul autorizației (de regula primăria). Această situație este reglementata de alin. 4 al aceluiași articol.
(4)În situațiile prevăzute la alin. (1), (2) şi (3) responsabilitatea privind corectitudinea tehnică a soluției modificatoare aparține proiectantului, în solidar cu verificatorul/verificatorii de proiect, iar titularul autorizației are obligația de a depune (în copie) la emitentul autorizației documentațiile şi/sau documentele specificate, ca martor.
Deci este necesară obținerea dispoziției de șantier emisă de către proiectant, avizarea ei de către un verificator de proiect, apoi viza de martor a emitentului autorizației
Cu ce vă putem ajuta ?
În funcție de modificările efectuate, putem executa o măsurătoare din care să rezulte un plan as-build (post-execuție) care să reflecte situația existentă (comparativ cu situația proiectată) în teren. Planul as-build se poate transmite persoanelor implicate, iar în baza acestuia, proiectantul poate emite dispoziția de șantier, astfel aveți certitudinea că planul corespunde cu realitatea din teren și nu întâmpinați probleme la intabularea construcției.
Concluzii:
- Nu toate modificările efectuate se pot rezolva cu dispoziția de șantier;
- Dacă nu remediați din punct de vedere al documentației de autorizare aceste modificări efectuate pe perioada execuției, întâmpinați probleme la intabularea construcției, la evaluarea și vânzarea imobilului și pe toată durata construcției, fiind considerate lucrări efectuate fără autorizație de construire;
- Proiectantul este persoana care își asumă aceste modificări, deci trebuie o consultare cu acesta înainte să executați modificări;
- Se recomandă a fi executată o măsurătoare post-execuție de către un specialist în cadastru pentru a preîntâmpina erorile de execuție sau măsurători greșit executate da către alte persoane;
- Dispoziția de șantier trebuie obținută înainte de a efectua recepția construcției și trebuie avizată de emitentul autorizației de construire în calitate de martor;
- Primăria trebuie să avizeze dispoziția de șantier în calitate de martor, astfel se adaugă la proiectul inițial vizat spre neschimbare, noile planșe actualizate;